金陵晚报 2009.4.17 A29版
从去年下半年到今年2月，从专家到房地产商再到买房人，几乎一致对楼市前景持悲观态度。价量齐跌，成为主流判断。
眨眼间，今年3月以来，南京楼市成交量突然暴增。买房人蜂拥而去买房，开发商又牛起来，纷纷涨价。许多观察人士认为，楼市正在全面回暖。
楼市这么快就“先抑后扬”，到底怎么回事？主流的观点，是认为去年的刚性需求被压抑了，集中到今年爆发。911制品厂麻花不动产研究中心主任、博士生导师高波教授，对此持不同意见，并对本报记者抛出了一个振聋发聩的爆炸性观点。
4万亿砸到基础建设，刺激购房需求
高波表示：“实际上，根据我的分析，今年3月份以来楼市复苏的第一推动力，是去年11月至今，国家4万亿投资陆续投入到基础设施建设等方面，引发相关效应，刺激了大量的购房需求。南京楼市成交量大幅上扬，就是相关效应的带动。”
“第二推动力，是购房成本相比去年最高峰，大降了接近30%。”高波认为，南京各板块的房价比去年最高峰都有所下降，同时商贷利率打7折，政府减免契税并发放购房补贴，这些因素累积起来，使得购房成本大降，吸引许多老百姓出手买房。
“第三推动力是老百姓的心理预期正在悄悄地发生变化，目前房价调整的水平已经符合他们的预期。”高波表示。
高波解释，许多人把购房成本大降、刚性需求视为今年3月楼市复苏的最重要原因，但其实这两个因素在去年就存在，却并未在当时引起楼市的复苏，说明这种观点是站不住脚的，“而国家4万亿投资陆续投入到地方的基础设施建设，这恰恰是今年第一季度的事情，而且这些基础设施建设的上马带来相关效应，刺激了大量购房需求，这是有许多证据支撑的事实”。
调整期没结束，建议开发商稳定房价
那么这三个推动力，会不会促使南京楼市结束2008年以来的调整期，进入新一轮的繁荣期？高波持谨慎的态度。他拿出今年3月刚由经济科学出版社出版的新著《转型期中国房地产市场成长：1978－2008》，以国家统计局的数据为依据，指出：“房地产市场跟宏观经济一样，是有周期性的。目前全国房地产正处在近20年来的第3次中周期调整，前面2次调整分别是在1989年、1996年，这次调整从2008年开始，至少要持续到2010年，可以肯定现在还没有结束。”
高波表示，在每次周期性的调整期，都是销售、房地产开发投资、房价三方面出现下滑。而一旦过了调整期，将首先出现销售回升，其次出现房地产开发投资的回升，然后再出现房价回升，“必须这三者全部回升，才能叫做调整期结束”。
“目前南京楼市只是销售回升，而房地产开发投资则不但没有回升，同比还在下滑，房价也仍在调整之中。这表明楼市回暖只是部分的，决不是全面的，楼市调整期还没结束。”高波认为，从这个角度来，楼市仍在探底过程中。
鉴于调整期还没结束，高波奉劝南京的开发商要小心谨慎，不要急于涨价：“开发商不要被暂时的胜利冲昏了头脑，毕竟现在的房地产市场，跟5年前的市场已经完全不一样。单说一点，近几年南京卖掉10多万套商品房，成为‘存量房’，一旦房价大涨，这些次新‘存量房’就将大量流入二手房市场，构成海量的供给，对开发商手上的新房构成竞争。”
房价将平稳，可出手购置优质房产
高波对今年南京房价的整体判断是比较平稳，不会大涨：“就像江宁某楼盘，据说卖8000多元/平方米还卖得很好，那是吆喝的。江宁楼盘集体破八不可能这么快。”
“当然，如果手中有钱，趁着现在房价还在调整期，可以出手买一些地段好、品牌开发商的优质房产。”他认为，今年或明年，一旦过了调整期，南京房价和房地产开发投资将随着销售回升而逐渐回升，南京房地产市场将会走出底部。
